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房企多元化,to be or not to be?

2018-10-20 10:07:04|浏览量:818

房企多元化,to be or not to be?

虎嗅注:最严调控政策出台以后,房企的“去地产化”运动进行得可谓轰轰烈烈。李嘉诚的绝佳例子摆在眼前,众多大佬都对“多元化”这条路跃跃欲试。然而,哪条道路可以通往胜利呢?


本文转载自微信公众号“港股那点事”(ID:hkstocks),作者:三个火枪手,原标题:《多元化之殇:房企也焦虑》。虎嗅获授权发表。


时代的列车飞速地向前驶去,每个人都生怕被时代列车甩下,想奋身一跃抓住一切机会,那些负责制造群众焦虑之源——房子的大佬,与当上了房奴和渴望当房奴的人一样焦虑。在顺风顺水的时候,都吭哧吭哧地高周转,但是一旦遇到逆风局,大佬就瞬间穿越回青春期,对未来充满迷茫,焦虑感涌上心头,此时萦绕在他们脑海里的是:该怎么办?


回顾中国房地产发展史,大佬们的答案都是转型,多元化。


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从2005年至今,在经济周期和政策周期的双重作用下,房地产走过了三轮小周期。而在每次周期的底部,都会激发大佬内心深处的焦虑。


在2008年,全球经济危机的背景下,多家房企提出战略转型和创新,而不久后推出“4万亿”计划,房企身体老实地造起了房子。


2011年,“新国八条”调控政策落地,转型浪潮再次甚嚣尘上,然而一年后救市政策推出,房企又埋头苦干。


2014年,行业寒冬再次来袭,战略转型又一次成为热门话题。不久后,再次救市出台了棚改去库存措施。


所以,过去的每一次多元化最后都无疾而终。因为每一次调控都没有根本性的解决房价问题,反而在调控期内,积攒了大量由于限购限贷等调控不能买房的需求,而每次放开调控,需求的堰塞湖喷涌而出,房价的快速飙升也缓解了房企大佬的焦虑。


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时间来到2018年,“房住不炒”的口号下,调控政策接连出台,号称史上最严调控政策,房企再一次掀起去房地产化运动。龙湖、合景泰富、时代地产等纷纷更名去掉地产,而万科董事会主席郁亮直指:现在谁跟我说万科是房产商,我跟谁急。


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一方面,行业天花板这把达摩克利斯剑一直悬在房企头上。


单从我国家庭平均住房面积看,已经超越了日本甚至欧盟多数国家,而从房企赚钱效应看,时不时要面临严厉的调控,以往面粉面包高价差,高杠杆拿地,躺着也赚钱的日子过去了。可以看到房地产开发毛利率在2010年高点后逐步回落,所以,市场流传着一个说法,房地产的黄金时代过去了,进入了白银时代,项目开发要开始赚辛苦钱了。


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另一方面,行业周转越来越快,集中度也越来越高,对于一些中小型房企而言,要么更快周转堆规模,要么开始另寻出路。而行业的大哥大,过去一直是万科,但是2016年起,第一位置就开始轮换,或许在登上第一宝座后,行业大哥大明白了李宗盛歌里唱的意思:越过山丘,才发现无人等候。如何基业长青才是王道。


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所以,大家都吃着碗里瞧着锅里。


而业内标杆李嘉诚,在决定不能把鸡蛋放一个篮子后,成功完成了全球化和多元化,稳坐钓鱼台,成为业内教科书式的优秀范例。


在做大地产基业后,开始布局港口、零售、电讯、能源等业务,其一这些业务都偏向民生必需,能产生稳定的现金流,与周期性强的地产业形成互补。其二,以上的业务在空间上呈现全球化,降低了地缘政治或单一地区经济衰退等风险。


根据长和资料,目前已在全球52个国家经营酒店、零售、基建、能源、电讯、港口等五大核心业务。


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但是,回顾国内房企的多元化发展历史,结局却多是铩羽而归。

 

首先,万达的结局预示了想全球化出海讨生活是不可行的。

 

而在多元化上折戟沉沙的例子更是数不胜数。

 

2013年寒冬期,广州起家,以豪宅闻名于业内的星河湾判断未来将消费升级,高端白酒的风口要来了,毅然进军高端白酒市场,一度成为业内佳话,那时行业内时髦送礼就送星河湾酒,但如今,世人只知茅台,而星河湾却从业内“传奇”一点点陨落。

 

同年,恒大也进军快消品市场,卖起了粮油、矿泉水,当然最终的结局是敦刻尔克大撤退。2015年恒大集团披露2014年业绩,显示矿泉水业务亏损达23.7亿元,7月,恒大曾计划分拆恒大冰泉单独上市,恒大冰泉公开转让说明书显示,恒大矿泉2013年、2014年和2015年1月至5月净利润分别为-5.52亿元、-28.39亿元和-5.55亿元,累计额亏损高达40亿。最后只能草草割肉。

 

3年后,另一个孙大佬也看好人们追求 “美好生活”带来的消费升级的机会,很快拍板驰援乐视系,最后的结果却是断“头”求生,只得将投资全计提为坏账。

 

从上述多元化的结局看,没有馅饼,更多的是陷阱。

 

反观碧桂园,根据前阵子网上流传的《我在碧桂园的1000天》所记录,碧桂园也曾聘请国际顶级的咨询机构和投行对其未来多元化策略做详尽的调研,期间也进行了多次激烈的讨论。当然,最后碍于各种原因,杨主席拍板专注住宅开发,在2017年夺得销售榜首。


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大佬们高瞻远瞩自上而下的决策是没错的,比如星河湾判断消费升级,孙宏斌认为美好生活是大势所趋,应该投资诗和远方,但是最后都无功而返。


原因是,贸然进入陌生领域,缺乏相关人才储备和管理经验,大概率会在业务发展上失焦,新业务发展不起来,甚至拖累主业发展。此外,判断对了大方向,却在收并购时错误选股,最后功亏一篑,就像融创与乐视的结合,任谁进去大概也是竹篮打水。


古今中外,极少数企业是多元化成功的,甚至有些全球知名的企业,在多元化之后,反而分崩离析,最后落得业务分拆或者卖身的下场。但是,更长期看,对多元化下定论还为时过早。


对于房企而言,多元化是不可避免的宿命。在政策周期高波动和天花板约束下,住宅红利逐渐消失,传统地产行业成本高企、竞争加剧、 利润日渐摊薄,房企都有开辟多一条赛道的生存冲动,而相对于被动转型,在日子尚好的时期,主动选择转型,会更加从容,成功概率要大一些。


所以,2018年行业调控寒冬期,多元化热潮如期而至,但相比上一次选择在“百花齐放式”的多元化,这一次房企主要以“地产+”模式。


相对于贸然进入不相关领域,“地产+”模式更为稳妥,围绕地产相关业务进行多元化,有利于业务协同发展。本质上就是与其他资源结合。延伸传统的房地产功能。现在行业主流的多元化领域有长租公寓、养老地产、特色小镇、文旅项目、物业服务和教育等。


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但是,产业运营实际推进过程中也会面临诸多难点,比如投资回报周期长,融资压力大,缺乏大量产业相关专业人才,而且过程中一样会面临产业政策不确定性,转型的互补相当重要,否则无法降低企业经营的风险。


如网上一个段子说的:自从跟网贷大佬们学会了分散投资,鸡蛋不要装在一个篮子里,聪明的我把资金分散放到了下列平台:投融家、钱妈妈、银票网、善林金融、唐小僧、联璧......结果现在所有维权群里都能看到我的身影。


此外,教育和医疗等都需要相关资源积累,而文化旅游则需要大IP,这些都具有一定的独特性,难以短时间内快速复制,习惯了复制粘贴高周转的房企能否静心打造“地产+”项目也是个谜。在过去,有一个说法,做过房地产的静不下心做产业,而玩过资本运作的连房地产也做不了。


就像超级英雄电影里教会我们的道理一样:穷人靠变异,富人靠科技。


房企可以撒币换取合作资源啊。比如恒大未来10年投资1000亿,与中科院合作进军生命科学、航天航空、集成电路、新能源等高科技产业。


来看一笔更具体的操作。6月恒大健康以67.47亿港元收购Faraday Future(“FF”,“法拉第未来”)第一大股东香港时颖公司100%股份,持股比例45%,成为FF新的大股东。


从合同条款和对价支付看,这次投资要比融创当时大笔一挥谨慎得多,其中要求FF需要在年底前完成量产目标,否则贾跃亭的股票权将会转让给恒大,因此披露这笔投资后恒大健康大涨。


后来传出新闻,许大佬来到洛杉矶的FF总部进行了简单的视察。据报道,许大佬主要参观了FF总部的生产制造、电气实验室、动力总成、电池控制等核心研发部门,同时也对FF91进行了试驾,还对FF的产品和技术给予了很高的评价,并且对FF91这款车的内饰和产品性能给予了赞赏。


而在一年前,孙大佬给乐视网输血后,去美国考察FF,最后给老贾一个回复是:没看懂。


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一家企业的命运与人的命运一样,只取决于几个重要时点的抉择。在思考:如何在未来更好地生存下的问题时,摆在房企面前的是另一个问题:多元化,to be or not to be? 


对这个问题的回答,也必将成为未来房企发展的分水岭。但是从过去历史和现阶段看,房企的多元化都处于试错摸索阶段,谁也不知道哪条路能通向胜利。


作为国家和人类的一员,固然希望这些富人能趟出一条成功道路,毕竟,在群众心中房地产不能救中国。但是作为投资者,还是要冷静地思考。毕竟,美帝国里另一个男人能把火箭射上天,也没能解决新能源汽车产能问题。


但是,马云去请教李嘉诚:为什么你多元化都能成功。老超人就告诉他,做生意就是别管你做多少项目,你一定要有一个天塌下来都赚钱的项目,这个项目足以养活你的所有生意。


房地产赚钱啊!可以试错啊!

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